چگونگی حل اختلاف بین اجیر و مستأجر در فقه و حقوق

اختصاصی از رزفایل چگونگی حل اختلاف بین اجیر و مستأجر در فقه و حقوق دانلود با لینک مستقیم و پر سرعت .

چگونگی حل اختلاف بین اجیر و مستأجر

در فقه و حقوق

چکیده:

       قرارداد اجاره­ی اشخاص بعد از عقد بیع از پرکاربرد­ترین عقود محسوب می‌شود و به همین دلیل، بروز اختـلاف در این عقد اجتناب ناپذیر است. اما با شناسایی اختلافات می­توان تا حدود زیادی از بروز آن­ها جلوگیری کرد و یا در صورت بروز با روشی مناسب به اجرای عدالت و احقاق حق پرداخت .

این نوشتار با هدف مذکور و با عنوان«چگونگی حل اختلاف بین اجیر و مستأجر در فقه و حقوق» با طبقه‌بندی اختلافات اجیر و مستأجر، در قرارداد اجاره از انعقاد عقد تا خاتمه­ی آن به این مهم می­پردازد. در حل اختلافات اجیر و مستأجر با تعیین موقعیت مدعی و منکر وظایف هر یک از طرفین مشخص شده و آثـار مترتب بر اثبات یا نفی دعـوا نیز معلوم می­گردد. همچنین علاوه بر اصـول کلی دادرسی، قـواعد مـاهوی نظیـر اصل صحت، استصحاب، برائت و یا اشتغال در تشکیل و آثار قرارداد اجاره حسب مورد، جاری می‌شود.

کلمات کلیدی:

مدعی، منکر، تداعی، اجاره‌ی اشخاص، اجیر، مستأجر   

فهرست مطالب

عنوان

صفحه

مقدمه

1

         طرح مسأله

1

         سؤال اصلی تحقیق

2

         سؤالات فرعی تحقیق

2

         فرضیه‌ها

2

         ضرورت تحقیق

3

         پیشینه‌ی تحقیق

4

         هدفها و کاربردهای مورد انتظار از انجام تحقیق

4

         روش و ساختار تحقیق

5

فصل اول: کلیات

• بازشناسی مفاهیم اصلی

7

        1-1-1- اجاره

7

                 الف) اجاره در لغت

8

                ب) اجاره در اصطلاح       

9

        1-1-2- اجیر

12

        1-1-3- مستأجر

13

• انواع اجاره

13

       1-2-1- اجاره­ی اشیاء

13

       1-2-2- اجاره­ی حیوان

14

       1-2-3- اجاره­ی انسان (اشخاص)

14

      1-2-3-1- مفهوم و ماهیت اجاره­ی اشخاص

15

               الف) تملیکی یا عهدی بودن اجاره­ی اشخاص

15

              ب) ثمره­ی تملیکی یا عهدی بودن اجاره­ی اشخاص

18

      1-2-3-2- اقسام اجاره­ی اشخاص

19

              1-2-3-2-1- اجاره­ی خدمه و کارگران

20

  الف) اجیر خاص

20

  ب) اجیر عام (مطلق)

22

             1-2-3-2-2- اجاره­ی متصدیان حمل و نقل

23

1-3-­ ارکان اجاره­ی اشخاص

24

        1-3-1- متعاقدین

24

        1-3-2- ایجاب و قبول

26

        1-3-3- عوضان (مورد معامله)

26

               1-3-3-1- معوض (منفعت عمل یا شخص)

27

                 1-3-3-2- عوض (اجرت)

28

1-4-  مقایسه­ی اجاره­ی اشخاص با برخی از قراردادهای مشابه

29

       1-4-1- اجاره­ی اشخاص و تصدی حمل و نقل

29

       1-4-2- اجاره­ی اشخاص و قرارداد کار

30

               الف) تمیز اجاره­ی اشخاص از قرارداد کار

31

                 ب) فایده­ی تمییز قرارداد کار از مقاطعه کاری

33

       1-4-3- اجاره­ی اشخاص و عقد استصناع

34

       1-4-4- اجاره­ی اشخاص و عقد ودیعه

35

       1-4-5- اجاره­ی اشخاص و عقد وکالت

36

1-5- مفاهیم مرتبط

38

        1-5-1- مدعی و منکر

38

                 الف) معیار تمیز مدعی از منکر

39

                 ب)حکم مدعی و منکر

41

        1-5-2- تداعی

42

                 الف)رسیدگی به دعوا بر اساس قاعده‌ی مدعی و منکر

43

                 ب) رسیدگی به دعوا بر اساس قاعده‌ی عدل و انصاف

44

                فصل دوم : چگونگی حل اختلافات مربوط به انعقاد عقد

2-1- اختلافات مربوط به عقد

48

        2-1-1- اختلاف اجیر و مستأجر در اصل وقوع عقد اجاره

48

                 الف) اختلاف قبل از انجام کار

49

               ب) اختلاف بعد از انجام کار

50

        2-1-2- اختلاف در نو ع عقد

53

                 2-1-2-1- اختلاف طرفین در اجاره و تبرّع

53

                         الف) بروز اختلاف قبل از انجام کار

55

                      ب) بروز اختلاف بعد از انجام کار

56

               2-1-2-2- اختلاف طرفین در اجاره و جعاله

59

               2-1-2-3- اختلاف طرفین در اجاره و استیجار

60

       2-1-3- اختلاف در کیفیت عقد

61

               الف) اختلاف قبل از انجام کار

62

               ب) اختلاف بعد از انجام کار

63

       2-1-4- اختلاف در صحت و  بطلان عقد

63

               2-1-4-1- جریان اصل عدم یا اصل صحت

64

               2-1-4-2- قلمرو اجرای اصل صحت

65

                2-1-4-3- قاعده­­ی کلی در اجرای اصل صحت

68

        2-1-5- اختلاف در مدت عقد

69

               2-1-5-1- اختلاف در مدت از حیث طول مدت زمان

70

                2-1-5-2- اختلاف در مدت از حیث تعیین و عدم تعیین

73

2-2- اختلاف در متعاقدین

76

        2-2-1- اختلاف در شخص اجیر یا مستأجر

76

        2-2-2- اختلاف در تغییر و تبدیل اجیر و مستأجر

80

2-3- اختلاف در عوضین

83

       2-3-1- اختلاف در منفعت (عمل)

84

               2-3-1-1- اختلاف در نوع منفعت (عمل)

84

                      الف) وقوع اختلاف قبل از انجام کار

86

                       ب) وقوع اختلاف بعد از انجام کار

87

                2-3-1-2- اختلاف در میزان و مقدار عمل

89

        2-3-2- اختلاف در اجرت

91

               2-3-2-1- اختلاف در نوع اجرت

91

               2-3-2-2- اختلاف در تعیین اجرت

92

                2-3-2-3- اختلاف در مقدار اجرت

93

فصل سوم : چگونگی حل اختلافات مربوط به اجرای عقد و آثار آن

3-1- اختلاف در تعهدات اجیر

96

        3-1-1- اختلاف در انجام عمل

97

               3-1-1-1- تخلف از اصل عمل

97

                      الف) تخلف اجیر از انجام کار بدون تعیین زمان

98

                      ب) تخلف اجیر از انجام کار در مدت مقرر

99

                                 1-ب) تقاضای عمل و زمان به نحو وحدت مطلوب

99

                              2-ب) تقاضای عمل و زمان به نحو تعدد مطلوب

100

               3-1-1-2- تخلف از جزء عمل

100

        3-1-2- اختلاف در تسلیم عمل (موضوع کار)

103

        3-1-3- اختلاف در حفظ کالا  تا زمان تحویل به مستأجر

105

               الف) اختلاف در تلف

106

               ب) اختلاف در تعدی و تفریط

106

3-2- اختلاف در تعهدات مستأجر

112

       3-2-1- اختلاف در قبض کالا و پذیرش کار

113

       3-2-2- اختلاف در پرداخت اجرت

114

        3-2-3- اختلاف در مخارج اجیر  در مدت اجاره

116

        3-2-4- اختلاف در هزینه­های مربوط به انجام کار

118

فصل چهارم : چگونگی حل اختلافات مربوط به خاتمه­ی عقد

4-1- اختلاف در انقضاء عقد اجاره

121

       4-1-1- اختلاف طرفین در انقضاء مهلت معین

122

       4-1-2- اختلاف طرفین در استیفاء منفعت

123

       4-1-3- اختلاف در انقضاء مهلت یا استیفاء منفعت

124

       4-1-4- اختلاف در اقاله‌ی عقد

124

4-2- اختلاف در فسخ اجاره

126

       4-2-1- اختلاف در ثبوت خیار

126

                4-2-1-1- اثر فسخ قبل از انجام کار و در اثناء کار

127

                4-2-1-2- اثر فسخ بعد  از انجام کار      

130

4-3- اختلاف در انفساخ اجاره

131

        4-3-1- اختلاف در انفساخ عقد به جهت مرگ اجیر

133

        4-3-2- اختلاف در انفساخ قرارداد به جهت تعذر عمل

135

               4-3-2-1- عدم امکان مادی انجام کار (تعذر ذاتی موضوع عمل)

136

               4-3-2-2- عدم امکان قانونی و شرعی انجام کار

136

               4-3-2-3- عدم امکان انجام کار به جهت تلف محل اجاره

137

                4-3-2-4- عدم امکان انجام کار به جهت ترک کار

138

4-4- اختلاف در بطلان عقد اجاره

139

        4-4-1- سبب بطلان

140

        4-4-2- اثر بطلان در اجار­ه­ی اعمال

141

                الف) ضمان کار اجیر

141

               ب) عدم ضمان محل عمل

143

نتیجه گیری

145

فهرست منابع

146

   مقدمه  

بی‌گمان روابط اجتماعی افراد بشر امری ضروری است و پذیرش تعهدات در جامعه­ی انسانی لازمه­ی این روابط می‌باشد. قوام زندگی و همزیستی مسالمت‌آمیز افراد بشر نیز در سایه­ی احترام و پای‌بندی به التزامات و تعهدات امکان‌پذیر است.

در اهمیت این احترام و پای‌بندی همین بس، که خدای تبارک و تعالی در قرآن کریم در مواضع متعددی، آن را مورد تأکید قرار داده است. از جمله در سوره اسراء آیه 34 می­فرماید: «به عهد خود عمل کنید و به آن پای‌بند باشید که هر کس در برابر عهدش مسئول است».

اگرچه دین مبین اسلام بر تنظیم و سامان‌دهی روابط اجتماعی افراد بشر تأکید دارد ولی بروز اختلافات، امری اجتناب‌ناپذیر و مقتضای ذات و طبیعت انسانی است . بنابراین اقدام در جهت رفع اختلافات و حفظ روابط مسالمت‌آمیز افراد و احقاق حق و عدالت، از ویژگی‌های یک حکومت پویا است.

نوشتار حاضر، با عنوان «چگونگی حل اختلاف بین اجیر و مستأجر در فقه و حقوق» با هدف مذکور، به ارائه­ی طریق می‌پردازد و ناظر به بخشی از اختلافات است که ممکن است در روابط اجیر و مستأجر بروز نماید. این نوشتار تحت عناوین زیر، بیش‌تر معرفی می‌گردد.

طرح مسأله

         عقد اجاره در قانون مدنی به اعتبار موضوع به سه گروه تقسیم شده است که یکی از آن‌ها اجاره‌ی اشخاص می‌باشد. اجاره‌ی اشخاص عقد معوضی است که به موجب آن شخصی در مقابل اجرت معین ملتزم به انجام کاری می‌شود. زندگی اجتماعی افراد، از دیرباز موجب شده‌است که عده‌ای برای امرار معاش، نیروی کار خود را در مقابل اجرتی متناسب در اختیار دیگران قرار دهند. در این قرارداد طرفین تعهداتی را برعهده می‌گیرند و از لحاظ فقهی و حقوقی باید به تعهدات خود پای‌بند باشند ولی گاهی به دلایل مختلفی از انجام تعهدات خود سر باز می‌زنند که منشأ بروز اختلافاتی می‌شود. این اختلافات می‌تواند ناظر به اصل انعقاد قرارداد یا نحوه­ی اجرای آن و یا مربوط به خاتمه­ی قرارداد باشد.

این نوشتار با تکیه بر منابع فقهی و حقوقی، با پاسخگویی به سؤالات زیر، درصدد ارائه­ی روش‌هایی مناسب برای حل اختلافات اجیر و مستأجر است.